¿Puede una Comunidad de Propietarios prohibir los Apartamentos Turísticos?
Comunidades de Propietarios y Apartamentos Turísticos
Apartamentos turísticos, Airbnb, gentifricación… son temas de candente actualidad en nuestro país y que preocupan, tanto a propietarios como a inquilinos y vecinos, por ello hoy en Juan Herrera Abogado abordaremos este asunto desde el punto de vista legal, tratando de dar respuesta a esta pregunta: ¿Puede una Comunidad de Propietarios prohibir los Apartamentos Turísticos?
Y es que España es el tercer país del mundo con mayor afluencia de turistas, según recoge el último estudio de la Organización Mundial del Turismo (OMT), que señala que en 2016, Francia, Estados Unidos, España y China siguieron copando los primeros puestos por llegadas internacionales, siendo más de 75 millones de turistas los que llegaron a nuestro país.
De todos estos millones de turistas que visitan nuestro país, ¿cuántos se alojan en apartamentos turísticos? Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), las pernoctaciones realizadas en apartamentos turísticos por turistas, tanto extranjeros como nacionales, durante los últimos meses del 2018 son ya más del 15% respecto a la oferta hotelera existente, que se clasifica en hoteles, campings, apartamentos turísticos y alojamiento rural.
Recientemente, la Secretaria de Estado de Turismo se ha reunido con los consejeros y directores generales de todas las comunidades y representantes de la Federación de Municipios (FEMP) y, al parecer, cuenta con el respaldo de las autonomías para la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)
La principal reforma de esta ley supondría pasar de la unanimidad del artículo 17.6 LPH a los tres quintos, siendo éste el acuerdo necesario en una Comunidad para poder prohibir los apartamentos turísticos, es decir, se facilita el veto de los vecinos a las viviendas turísticas.
Acotar el alquiler de temporada
Con respecto a la Ley de Arrendamientos Urbanos la mencionada reforma pretende definir y acotar el alquiler de temporada, el que se usa para los apartamentos turísticos, y propone que se defina como el que “se realiza por períodos mínimos de siete días consecutivos, pero que en su totalidad no suponga el arrendamiento de la vivienda durante más de 45 días al año”.
Ahora bien, en relación con las Comunidades de propietarios, incluso en el caso de que se llegase a poder prohibir este uso, no puede aplicarse con efectos retroactivos, como ya se ha pronunciado la sentencia del TSJCataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1.ª, 13-9-2018, de tal modo que no sólo será efectiva para las viviendas que ya se estén arrendando para estos fines, sino tampoco a las que hayan obtenido la correspondiente licencia administrativa.
No obstante, ¿qué sucede en la actualidad?, ¿puede el propietario arrendar su propiedad para uso turístico sin ningún tipo de limitaciones?, ¿podrá la Comunidad impedírselo de alguna forma?
Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios
Actualmente, siempre que se cumplan los requisitos que establece cada comunidad autónoma, un vecino puede decidir, aunque, previamente habrá de comprobarse si existe alguna limitación en los estatutos, teniendo en cuenta que este tipo de prohibiciones deberán ser especificas, de tal forma que, la mera descripción del uso y destino del inmueble en los estatutos, no supone, por si misma, limitación del uso o de las facultades dominicales, como establecen, entre otras, las sentencias:
- del TS, Sala Primera, de lo Civil, 729/2014, de 3 de diciembre (SP/SENT/791521)
- TS, Sala Primera, de lo Civil, 728/2011, de 24 de octubre (SP/SENT/652885)
- AP Guipúzcoa, Sec. 3.ª, 159/2017, de 8 de septiembre (SP/SENT/931277)
- AP Pontevedra, Sec. 3.ª, 139/2016, de 12 de mayo (SP/SENT/860921).
Así, la única forma que tendría la Comunidad, sería modificar los estatutos, lo que, ahora mismo, solo podría hacerse por acuerdo unánime, a tenor de lo dispuesto en el art. 17.6 de la LPH. Según hemos comentado, si se aplicara el cambio mencionado a esta ley, pasaría a poder modificarse por la aprobación de los tres quintos de los propietarios.
Si, esta prohibición existiese y que, caso extraño pero posible, la Comunidad quisiese permitirlos. En este supuesto, por tratarse igualmente de la modificación estatutaria, sería necesario el consentimiento de todos los propietarios, la unanimidad.
De este modo, la Comunidad no podría prohibir, a priori, el desarrollo o arrendamiento de esta actividad, pero, ¿qué sucede si estas actividades son molestas?
Actividades molestas ocasionadas por los inquilinos de apartamentos turísticos
En el caso de que los inquilinos de los apartamentos turísticos reiteraran en actividades molestas para el resto de propietarios de la comunidad, podría aplicarse el art. 7.2 de la citada LPH, donde se establece:
«Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.”
Es decir, no se podría limitar el destino, pero sí sancionar al propietario si la actividad resulta molesta. Ahora bien, tales actividades han de probarse, pues el simple arrendamiento para estos fines no supone, sin más, que se puedan considerar molestas.
La citada sentencia se refiere específicamente al uso de los apartamentos turísticos, pero la sanción no ha sido por el destino, sino por las consecuencias de su ejercicio, por lo que se podría aplicar la jurisprudencia existente a este respecto, y en este sentido, repetimos que, la Comunidad puede privar al propietario del uso de la vivienda o local por actividades molestas, en este caso, realizadas por los arrendatarios.
Es cierto, que el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal contempla la posibilidad de que se pueda resolver el contrato de arrendamiento en los pisos o local que lleven a cabo actividades de las contempladas en dicho precepto legal, pero esta solución no es buena cuando los arrendamientos son de poca duración y el propietario arrienda de forma continuada a personas distintas, todas de la misma condición y que realmente producen molestias al resto.
En estas circunstancias, sería posible acudir a la privación del piso o local hasta tres años, aplicando el espíritu del precepto antes mencionado, así se han pronunciado las sentencias de AP Vizcaya, Sec. 3.ª, 211/2015, de 26 de junio (SP/SENT/824116) y la de la AP Barcelona, Sec. 11.ª, 598/2004, de 3 de septiembre (SP/SENT/62351).
Es cierto que esta será una solución lenta, pero supone una gran sanción para la propiedad que dejará de poder ocupar y obtener beneficio alguno durante el periodo en el que se vea privado del uso de su propiedad.
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En Juan Herrera Abogado somos expertos en administración de fincas, contacte con nosotros si necesita asesoramiento legal en materia de apartamentos turísticos, ya sea como propietario que desea obtener un beneficio de su vivienda o como comunidad de propietarios afectada por actividades molestas.
muy interesante el artículo, llamaremos a su despacho para que nos gestione el edificio.